第2种观点: 一、上海二手房买卖政策有哪些(一)企业购商品住房再次上市交易需满3年《若干意见》规定,企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若其交易对象为个人,按照本市限购政策执行。同时,为进一步规范交易行为,限购审核将前置至交易备案环节。这两项政策针对此前一些限购人群通过政策漏洞违规炒房的情况。据悉,此前沪上有一些限购人群通过种种方法规避限购:如一次性付款等方法与房企达成协议,只签合同而不去办理房产证登记,随着房价上涨,当他们转手卖房时,只需在房企进行合同更名。还有的人注册公司,以公司买房的形式办理房产证登记手续。(二)二套房认定坚持“认房不认贷”原则《若干意见》强调从紧实行差别化住房信贷政策,加强个人住房贷款管理。对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%《2015-2020年房地产市场行情监测及投资可行性研究报告》显示,在解释有关房地产信贷政策时,市住建委负责人强调将坚持“认房不认贷”原则,严格实施差别化住房信贷政策。凡目前在房地产交易系统内查询到已拥有1套住房的,无论其是否有贷款记录、无论其住房贷款是否结清,均执行差别化信贷政策,即购买第二套普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。目前没有住房的,还是实行首套房政策。《若干意见》还规定,购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金,违反承诺则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。此前,部分购房者通过申请首付贷甚至消费贷的方式来凑足首付款,杠杆买房扩大了金融风险,一旦遭遇楼市调整容易产生坏账。(三)新政何时实施即日起实施,以网签为准据悉,《若干意见》已经市政府常务会议审议通过,从即日起发布实施。《若干意见》要求从严执行住房限购政策,非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税和社保的年限,从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上,调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。二、买二手房贷款怎么办理流程(一)准备材料购房者确定贷款银行之后就要开始准备贷款资料了,首先递交材料,提出贷款申请,买卖双方带齐相关材料,前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表,填完后将材料交给工作人员审阅。工作人员会就材料做出初步评估,给出大致贷款额度和年限。(二)评估二手房都会进行评估,房地产评估机构到房源处进行评估。完成后,评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定,一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳评估费。(三)银行审批银行会根据贷款人提交的材料进行审批,贷款银行审批,银行对贷款申请人的资质进行审核,符合条件后,银行根据房屋评估价格,综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右。(四)过户放贷审批通过后,买方向卖方支付房屋首付款。凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。然后办理房产证抵押登记、保险手续,银行放贷,买方领到房产证后,办理房产抵押登记和保险。然后,办理贷款发放手续,银行便向卖方账户存入房款,买方则开始依照合同按期偿还本期。三、郑州二手房交易新政策先签订房地产买卖合同(当地房地产交易中心可买到),在合同里面都写明你们双方的约定,比如怎么付款,分几次付款,一般都是签了买卖合同首付给他3成,然后去房地产交易中心过户,过户当日付6成,等你拿到产证后给他最后的1成。过户的手续不复杂,只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证,就可以去过户了。注意的是双方当事人一定都要到场,要签字的,如一方不去的话要去公证处作委托的。一次性付款就是在时间上比贷款要快1个月,其他无分别,总的时间是,签好合同当天就可以去过户(带齐资料),过户好后20个工作日拿到新的产证,其他再交接一下水电费就可以了。
第3种观点: 上海二手房贷款条件:1.年龄在18-60岁的自然人(港澳台及外籍亦可),实际操作应该在22-65岁之间。年龄太小或者太大很难获批。2.借款人的实际年龄加贷款申请期限不应超过70岁。3.贷款期限最长不超过30年,商业用房贷款期限最长不超过10年。4.农村户口和集体户口都可以申请住房按揭贷款的,贷款成数家庭首套房贷首套商品住宅(产权70年)贷款首付款是购买住房全部价款或评估价值(以低者为准)的20%(2成)。商业性质房产(产品40年或50年)贷款首付款是购买住房全部价款或评估价值(以低者为准)的50%(5成)。家庭二套房贷家庭由三种人组成,本人、配偶、未成年子女。一个家庭名下只要有房贷未结清,再贷款买房就叫二套。情况一对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。情况二商业按揭贷款已经拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。提醒:如果是购买二手房,注意贷款前需要对所买房屋做评估,而评估值是会低于市场成交价,所以首付具体数额是以评估值的价格为准。公积金贷款已经拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请公积金贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为20%。北京、上海、广州、深圳可自主规定公积金第二套贷款的最低首付比例。提醒:公积金贷款各地区是有最高贷款额度的限制,例如北京最高只能贷款120万。所以在首付的计算上还要根据具体贷款额度进行综合判定。同时,如果贷款额不够,可以采用公积金组合贷的城市,大家最好采取公积金组合贷款的方式来买房。家庭三套房贷银行和公积金管理中心都不接受办理家庭第三套房屋按揭贷款。
第1种观点: 卖方存在下列法律风险:1.银行贷款时限违约风险。针对对方办理贷款的时限给予约定,就是签订合同后多久内,必须提交银行的资料,办理贷款手续,否则要承担违约责任。2.贷款额度违约风险。对于贷款额度,要明确,同时必须明确如果贷款不足申请额度或贷不了款,怎么办。3.合同签订法律风险。过户前,最好是要看到银行给的批贷承诺函,或者看到银行已经签字盖章的针对这套房屋的贷款合同。4.过户抵押风险。5.使用权风险。可以在合同里约定,收到全部款项后多久将房屋移交给对方,也就是没有收到全部的钱,就不交房。一、房产抵押贷款优缺点优点:1、利率相对较低。由于有抵押物的存在,房屋抵押贷款利率相对较低,一般为基准利率上浮10%-30%。相比无抵押贷款,此点优势明显。2、贷款期限较长,最长贷款期限为30年,但借款人年龄与贷款期限之和不得超过70年。3、贷款额度较高。其贷款额度通常是房屋评估价值的50%-70%,最高上限为1500万元。具体来说,商品住宅的抵押率最高可达70%;写字楼和商铺的抵押率最高可达60%;工业厂房的抵押率最高可达50%。基本上能够满足广大借款人对资金的使用需求。4、审批率相对高。将房屋抵押给银行,对银行来说肯定会减少放款的风险,因此,在其他方面的要求上会比较宽松。借款人只需有稳定的工作和良好的信誉即能获贷,通常银行对借款人的收入水平和工资发放形式没有较高要求。5、可以用他人房屋做抵押。即使借款人名下无房产但借款人若具备还款能力,也可以使用亲属或朋友名下的房产作为抵押物,前提是抵押人要出具同意抵押声明材料,并且要同时满足抵押人年纪在65岁以内方可办理。6、还款方式灵活。与无抵押贷款方式不同,借款人对还款方式的选择面较宽。一般有一次性还本付息法(特指贷款一年期以下及一年期)、等额本金法和等额本息法。7、一次抵押,循环使用。很多银行都推出了房屋一次抵押,循环贷款的方式,以中国银行的个人循环抵押贷款为例,其只需用户办理一次房屋抵押手续,即可支持借款人在授信额度内循环借款,随借随还的操作。而其他银行同类产品均大同小异。8、借款人可提前还款。在贷款到期日前,借款人可提前部分或全部结清贷款。不过须按借款合同约定,提前向银行提出申请,由银行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后,借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件,并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。缺点:首先,并不是所有的房屋都能做抵押的。考虑到房屋的变现问题,银行通常规定抵押房的年限要在25年左右,房屋面积大于50平米。另外,银行暂不接受购买未满5年的经适房、小产权房、不能提供购房合同、贷款未还清房屋、协议的已购公房、不能提供央产房上市证明的央产房、租赁而来的厂房、办公用房等。其次,房屋评估需要借款人支付一定的评估费用。最后,具有抵押物被没收风险。当借款人想要还款,但却力不从心时,势必会面临抵押物被没收的风险。二、卖二手房如果贷款没下来到了交房日期出现贷款迟迟未下发的情况,可能是银行方面出了一些问题,尤其是年底的时候。另外,也可能是银行贷款额度不够了,都可能会造成贷款下发拖延的时间长,这个问题是银行造成的,实际上与买家没太大的关系。但是为了稳妥起见,一般在签订交易合同时,可约定在收到贷款的3~7天内,把房屋移交给买家。没有收到银行下发贷款或尾款不移交房屋给卖家。【本文关联的相关法律依据】《城市房地产管理法》第36条,房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
第2种观点: 法律分析:(一)二手房买卖合同无效之风险卖房人欲出售尚未取得两证的房屋,首当其冲的法律障碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第六条之规定。根据该条规定,卖房人未依法登记领取权属证书的,房地产不得转让。虽然实践中法院对于无两证的二手房买卖合同的法律效力存在不同的看法,有的法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定”而认定合同无效,也有的法院认为《中华人民共和国房地产管理法》第六条之规定并非强制性规定而是管理性规定,只是规范房屋权属不能发生变更,但是对合同效力没有影响。二、“一房二卖”不可不防无两证的二手房买卖无法办理预告登记,这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,卖房人极有可能将房屋出售给他人。法律依据:《中华人民共和国房地产管理法》 第三十八条 下列房地产,不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第3种观点: 卖方存在下列法律风险:银行贷款时限违约风险。针对对方办理贷款的时限给予约定,就是签订合同后多久内,必须提交银行的资料,办理贷款手续,否则要承担违约责任。贷款额度违约风险。对于贷款额度,要明确,同时必须明确如果贷款不足申请额度或贷不了款,怎么办。合同签订法律风险。过户前,最好是要看到银行给的批贷承诺函,或者看到银行已经签字盖章的针对这套房屋的贷款合同。过户抵押风险。使用权风险。可以在合同里约定,收到全部款项后多久将房屋移交给对方,也就是没有收到全部的钱,就不交房。买卖二手房有哪些法律风险二手房买卖应防范的法律风险:一、合同无效的法律风险。二、房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定。三、房屋质量难以保证。四、可能存在一房二卖的情形。二手房买卖需要注意什么法律风险二手房买卖法律风险有:1是否确认房主真实身份买卖双方;是否明确双方违约责任;是否标明付款过户时间;是否注明费用交接时间;学会使用补充协议。二手房买卖应注意哪些法律风险?防范二手房买卖的法律风险需要注意以下情况:1、房屋产权是否明晰;2、买卖双方主体资格审查;3、核实房屋所有权人状况;4、核实土地使用权的使用年限;等等。买卖二手房的风险有哪些?二手房买卖中的风险:一、房屋买卖合同遗漏必要主体。二、房屋买卖合同主体不合法。三、房屋存在物权瑕疵。四、故意规避税收。二手房买卖的方式有多少种怎么规避买卖风险二手房买卖的方式有:买卖双方均为一次性付款购房;卖方以一次性付款方式购房;卖方以按揭方式购房,买方欲以一次性付款方式购房;买卖双方均以银行按揭方式购房。规避买卖风险的方式是,过房屋中介公司交易,应当签订一份完备的合同,要使用定金条款并约定违约金。